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土地使用權與地上建筑物分別抵押的效力

時間:2017-04-11 15:34來源:未知 作者:360期刊網 點擊:

  土地使用權與地上建筑物分別抵押的效力

  劉玉星山西財經大學

  摘要:在實踐中抵押人將建設用地使用權與地上建筑物(以下簡稱“土地與房產”)分別抵押給不同的債權人并辦理抵押登記的情形并不少見。那么,分別完成登記的抵押權如何解釋?抵押效力該如何認定?兩個抵押權人的優先受償權又如何實現呢}本文不揣淺陋,擬就此一陳管見,以求教于同仁。

  關鍵詞:抵押權:抵押效力

  中圖分類號:D923 文獻標識碼:A 文章編號:1001-828X( 2014) 08-0341-01

  一、“房隨地押,地隨房押”之規范屬性

  《物權法》第182條“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。”第2款規定: “抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押。”物權法第1 82條是關于房地產抵押時的處分規則,顯然是交易背景下的法律關系,是對當事人物權法律關系的強制性約束,而物權關系所關涉者,大多與不特定人的利益相關。基于此,物權法第182條是強行性規范。而強行性規范又可分為效力性規范和管理性規范。民法理論認為法律法規雖沒有明確規定違反強制性規定將導致合同無效或不成立,但違反該規定以后若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益,應當認為該規范屬于效力性規范。反之,則為管理性規范。抵押人將房產分別抵押可能會損害當時人的期待利益,不會損害國家和社會公共利益,準此,《物權法》第182條第1款顯然屬于管理型規范。《合同法》第52條規定,違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第十四條將“強制性規定”限縮為“效力性強制性規定”。也就是說僅僅違反法律行政法規效力性規定的合同無效。因此,抵押人將房地產分別設定抵押,是當事人簽訂抵押合同時真實的意思表示且不違反《合同法》第52條規定,兩個抵押合同均為有效。

  二、房地“一并抵押”是一項抵押權還是兩項抵押權

  《物權法》第182條第1款“一并抵押”是指抵押權人就建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權形成一項抵押權,還是抵押權人就建筑物與其占用范圍內的建設用地使用權分別形成兩項抵押權?就土地使用權和房屋產權的關系,我國采取了分離主義的立法模式。我國現行法律將建筑物和與其占用范圍內的建設用地使用權看成是兩個獨立的物權,不存在主物和從物關系。《物權法》第180條第1款第1項、第2項分別規定建筑物和建設用地使用權均可為抵押權的客體。建筑物和土地使用權既然為兩項抵押權的客體,根據一物一權原則,當事人不論是將房地一并抵押、還是分別抵押,都應當設定兩項抵押權,并向房屋和土地登記機關分別進行登記。

  三、分別完成登記的抵押權的效力

  從體系解釋上看,物權法第146條、147條已確定“房地一致原則—而物權法第182條又單獨列出了房地產抵押處分規則。正是《物權法》第146條、147條所列的轉讓、出資、互換、贈與等行為與抵押行為性質上的差異,才導致立法者將房地產抵押處分規則獨立出來。兩種行為雖都屬于處分行為,但是所產生的法律效果卻不相同,物權法第146條、147條處分行為會導致權利主體的變更的法律效果,物權法第182條的處分行為是在抵押財產上設定權利負擔。抵押權的本質價值權,而非抵押物本身,目的是為了擔保債權的受償。抵押人將房地產抵押,如果在抵押權實現之前,主債務就得以清償,抵押權即消滅,此時并不會出現房地不一致問題。若抵押人不能清償到期債務需要就抵押財產一并處分時,也能確保房產權同時轉移和權屬的同一性。房地一致原則需要確保房產所有權與土地使用權轉移的同時性和權利最終歸屬的主體同一性,不允許分別轉讓。而“房隨地押,地隨房押”只要在實現抵押權時,土地使用權和建筑用地使用權主體歸屬上一致,可以分別抵押。因此當事人將房地分別登記抵押給兩個債權人,分別登記的兩個抵押權均為有效。兩個抵押權人分別就自己的登記的抵押物形成兩個抵押權,實現抵押權時,就土地使用權和房屋所有權分別估價,一并處分,并就拍賣所得的價款分別清償相應的抵押權。

  三、房產和土地分別抵押時抵押權的效力所及范圍

  就房、地分別抵押給不同的債權人并辦理抵押登記時,各抵押權效力所及的范圍。目前法學界有兩種觀點:第一種觀點認為房地分別抵押給不同的債權人時,兩個抵押權的效力及于其設定抵押權的抵押財產(房或地),并不及于其未設定抵押權的抵押財產。第二種觀點認為房地分別抵押時建筑物抵押權和建設用地使用權抵押權的效力均及于建筑物及其占用范圍的建設用地使用權。筆者認為抵押權的實質是價值權,抵押物的價值可以分割。抵押人和抵押權人僅就建筑物或者建筑物占用范圍內的建設用地使用權作為抵押財產,足以說明現有的抵押財產的價值足以擔保主債務的履行。若將房地分別抵押時各抵押權的效力范圍及于未設定抵押權的抵押財產,構成一物兩押,并按照登記先后順位實行抵押權,會出現先登記的抵押權獲得超出合同預期之外的利益,而后登記的抵押權人一無所獲的結果,則不僅違反抵押合同的約定,而且有違民法公平原則。因此房地分別抵押給不同的債權人時,兩個抵押權的效力及于其設定抵押權的抵押財產(房或地),并不及于其未設定抵押權的抵押財產。

  參考文獻:

  [1]王利明.《合同法研究》(第一卷),北京:中國人民大學出版社,201 1年修訂版,638-639.

  [2]王闖,規則沖突與制度創新(中)一一以物權法與擔保法及其解釋的比較為中心而展開[N],人民法院報2007年6月27日第6版.

  [3]朱曉酷,房、地分離抵押的法律效果一一一<物權法>第182條法律教義學分析[J],華東政法大學學報,2010 (1)作者簡介:劉玉星男(1984-),山西古交市人,山西財經大學在讀研究生,法學專業,從事民商法方向的研究。,

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